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吉林长春:房东不与住户续约居然被判“缔约过失”?

时间:2018/4/4 6:59:33 点击:作者:劲松 洪水 来源:本站

                          涉案房屋外景

                      李玉民指着被对方改造过结构的房屋气氛已极。

本站讯 吉林省长春市人李玉民这三年来过的很郁闷:房子是他自己家的,房屋出租合同也到期了,因为要卖房子,他和妻子决定不续约了,但是对方就是不退房!不仅如此,他起诉到法院要求对方退房,法院却判他“缔约过失”,判令他赔偿对方100多万元!2018年3月16日,当看到长春市宽城区法院这一判决书时,记者不禁感到匪夷所思,就连律师都感到无语!

"租"出来的无尽烦恼

据李玉民介绍:郭春影、李玉民夫妇(原告)在宽城区黑水路太平洋鞋城那里有一处房子。2003年9月25日,李北松、丛海燕(被告)夫妇与他们签署了房屋租赁合同(因李北松是民警,不方便,由丛海燕代签),约定由丛海燕承租郭春影、李玉民所有的坐落于黑水路56号的房屋及一楼门市房四间,租期为10年,每年的租金为28万元;约定该房屋现有的设施丛海燕无偿使用,丛海燕经营期间的费用由其自己负责,包括防水、采暖、锅炉等所有费用均由丛海燕自行承担:由于乙方(被告)个别需求,不能改变房屋整体构造。

2004年11月9日,李玉民需要用该房屋抵押贷款,双方签订一份《补充协议》,约定:“一、乙方同意甲方将原艳阳旅馆(黑水路56号)第五层楼用于银行抵押,如甲方还不上锒行贷款,乙方负责将第五层楼倒出。二、如乙方将第五层楼倒出,倒出后甲方将原房租按原合同房价的一半即每年租金拾肆万元收取乙方房租。三、原合同期满后,如乙方继续承租,原房租不变,屋内装潢设施归乙方。”

很快,李玉民如期还上了贷款,但是却发现在他们夫妇不知情的时候,他们的房屋居然被改造了很多,甚至连承重墙都被扒掉了。他就找李北松理论,但李北松说:没事,我都找人看了,他们说没有问题。不仅如此,李北松还把他们的四个临街门市房出租出去,他家的另外一个小房子原本是给一个朋友住的,也在他家不知情的时候被李北松买走了。在租房合同到期之前,李玉民提前两个月通知对方房子要出卖,到期不再续约,请对方到期退出,但对方以双方有补充协议为由拒绝退出。李玉民无奈,只好到法院起诉对方。

法院判决结果前后截然相反

接到李玉民一方的起诉书后,李北松一方提出了反诉。

据长春市宽城区法院(2013)宽民初字第1920号民事判决书记载:

在法庭上,被告(李北松一方)辩称:被告不同意解除合同,被告更改房屋是由原告(李玉民一方)同意的,原告在被告更改期间多次进行查看,对此情况知情,原告追偿已超出时效,要求驳回二原告的诉讼请求。

反诉原告(李北松一方)诉称:原房屋租赁合同已经到期,反诉原告要求续签租赁协议,反诉被告却以种种理由拒绝履行续签合同的义务,并拒绝收取租金,该行为违背民法诚实信用原则,并且违背了补充协议之规定,构成对反诉原告的根本违约。另,反诉原告租赁反诉被告房屋并进行装修作为宾馆经营,一次性投入巨大,现反诉原告才刚刚收回成本并微微盈利,反诉被告拒绝与反诉原告续签租赁协议并拒绝收取租金的行为严重侵犯了反诉原告的远期利益,给反诉原告造成了巨大经济损失,故此要求:1、确认二反诉被告与反诉原告存在续订固定期限租赁合同关系(20年):2、判令二反诉被告承担因拒不履行续订租赁合同赔偿反诉原告装修残值;3、判令二反诉被告承担因拒不履行续订租赁合同给反诉原告造成的损失;4、案件受理费及司法鉴定费由反诉被告承担。

反诉被告则辩称,反诉原告没有理由要求我们继续签订合同,要求解除租赁合同,反诉原告主张于法无据,请求驳回其诉讼请求。

宽民初字第1920号民事判决书在“经审理查明”一段称:“2007年被告在租赁期间,将二原告所属的房屋一至二楼楼梯缓台西侧(一楼顶处)的构造梁拆除,将一至二楼缓台西山墙打开。因双方签订的《房屋租赁合同》期限届满,二原告表示,该房屋不再继续租赁,要求被告搬出,被告以双方存在补充协议为由,拒绝搬出。”“本案在审理过程中,组织双方当事人到现场确认房屋的装修情况。二原告称‘一楼半到五楼楼梯都是我们装的,都是原样,室内设施当时都有,现在有一部分被被告换了(包括床头、电视柜),原来有暖气,走廊及室内铺设的地砖是我们装的,当时我楼里的所有设施都可以正常使用。水、电、锅炉、接收器都可以正常使用。’被告称,‘一楼半到五楼的楼梯是我们装的,因为地砖不启做不了防水。屋内确实有设施,但是已经报废了,我重新换的。原来有暖气,但是已经报废了,我重新更换的管道及暖气包,及所有设施,当时楼里的设施都不能正常使用了,原来原告租我们房子前开的是旅店,我开的是宾馆,所以这样的话所有设施我们都需要重新更换,水、电、锅炉都是我们重新批的,电业局有记录,接收器不能正常使用,我们也更换成新的了,外墙是我们装补的’。但双方均不能提供各自装修的证据。”

“本院认为,二原告与被告在《房屋租赁合同》履行期间,签订的《补充协议》系对原租赁合同的变更,在原租赁合同期限届满后,被告表示继续承租,按照补充协议的约定,双方形成了不定期租赁关系,原告诉请解除双方的房屋租赁合同,并从诉争的房屋中搬出的请求,应予支持。二原告诉请被告赔偿因擅自改变房屋建筑主体和房屋承重结构造成的损失,因二原告明确表示对损失不进行鉴定,因其损失数额无法确认,该请求无法保护。二原告要求被告赔偿因其拒不搬出造成的租金损失,因二原告与被告之间形成的不定期租赁关系,确认‘原租金不变’,被告应自2008年8月起,按照原合同约定的租金数额,向原告支付占用房屋损失至实际搬出时止。关于反诉一节,反诉原告依据其与二反诉被告签订的《补充访议》,反诉要求确认二反诉被告与其续订租赁合同关系(20年),因签订协议系当事人自行处分其财产权利的自治行为,人民法院无权对此进行强制性规范。我国合同法规定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁,该请求无法律依据,故不予支持。反诉原告要求二反诉被告承担因拒不履行续订租赁合同赔偿其装修残值,经征求反诉被告的意见,表示不同意利用反诉原告的装修,反诉原告与二反诉被告存在的《补充协议》第3条约定,屋内装潢设施归乙方(即反诉原告),反诉原告在租赁期间对其所进行的装修,添置物品,对没有形成附合装修物反诉原告可搬迁或拆除,但在拆除时,应恢复原状。反诉原告没有提供其形成附合装修的证据,二反诉被告也不认可反诉原告对房屋进行了形成附合的装修,无法确认反诉原告装修已形成附合的装修物,故其请求亦无法保护。反诉原告要求二反诉被告赔偿因拒不履行续订租赁合同给其造成的营业损失的诉请一项,在租赁合同没有解除之前,租赁物一直由反诉原告经营,其不存在营业损失。其要求解除租赁合同后预期营业损失,因不定期租赁合同,依照法律规定,当事人可随时解除合同,不属违约行为,反诉原告请求的营业损失亦既无事实依据,又于法无据,不予支持。”

“综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条,《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定,经本院审判委员会研究决定,判决如下:一、解除原告郭春影、李玉民与被告丛海燕签订的房屋租赁合同;二、被告丛海燕于判决生效后十五日内,从位于黑水路56号的整体楼房中搬出,并按照年租金28万元向原告郭春影、李玉民支付占用房屋的损失(自2013年10月1日起至实际搬出时止);三,驳回原告郭春影、李玉民其他诉讼请求;四、驳回反诉原告丛海燕的反诉请求。案件受理费1000元(原告已预交),由被告丛海燕负担。”

该判决下达后,李北松、丛海燕不服,提出上诉,长春市中级法院裁定“事实不清,发回重审”。令人感到不可思议的是,此案迟迟不予判决,一审就是三年!直到三年后的2018年1月14日,宽城区法院才对此案做出判决,而且对于同样的事实,做出了截然不同的认定和判决。

宽城区法院 (2015)宽民重初字第1 2号民事判决书在“经审理查明”的事实与初审基本一致的情况下称: “本院认为,在原租赁合同期限届满后,李玉民、郭春影与丛海燕双方未能订立续租合同,丛海燕并于2015年2月2日才将黑水路56号3、4、5楼租赁房屋返还李玉民、郭春影,双方原租赁合同已经期满终止,不存在解除问题。双方于2004年11月9日签订的《补充协议》具有预约合同效力,李玉民、郭春影明确表示不再续约,应予解除。被告丛海燕应自2013年10月1日起,按照原合同约定的租金数额每年26万元,向原告支付占用房屋损失至2015年2月1日止,共计34. 7389万元。丛海燕提供的张绍道的证明复印件证实丛海燕租赁的四个门市房已经作为违章建筑被拆除,该复印件上加盖长春市宽城区南广街道办事处的公章,证明了张绍道的身份是原黑水路管委会主任,其上加盖的长春市宽城区市容环境卫生管理局(区城市管理行政执法局)的公章,证实黑水路改造由黑水路管委会负责组织实施。”“丛海燕在租赁合同履行过程中,以城建宾馆名义对四个门市房(门斗)报批了手续,进行了重建,与李玉民、郭春影无关,故原告李玉民、郭春影请求被告丛海燕从四个门市房(门斗)中迁出并给付使用费的诉讼请求不予支持。依据二原告与被告签订的《补充协议》,在原租赁合同期限届满后,被告丛海燕享有以原租金价格续约承租的权利。双方未能订立续租合同的原因在于李玉民、郭春影未能按照《补充协议》的约定履行义务,其行为有违诚实信用原则,构成缔约过失。由于李玉民、郭春影缔约过失给丛海燕造成的装修及设施、设备损失1017200元,李玉民、郭春影应予赔偿,李玉民、郭春影支付的评估费10000元,应由李玉民、郭春影和丛海燕各自承担5000元。丛海燕反诉请求的其他经济损失638840元与李玉民、郭春影的缔约过失无关,不予支持。”

“综上……判决如下:一、解除原告郭春影、李玉民与被告丛海燕于2004年11月9日签订的《补充协议》;二、被告丛海燕于本判决生效后十日内给付原告郭春影、李玉民占用房屋的损失347389元(自2013年10月1日起至2015箅2月1日止)、评估费5000元;三、李玉民、郭春影于本判决生效后十日内赔偿丛海燕装修及设施、设备损失1017200元;四、驳回原告郭春影、李玉民其他诉讼请求;五、驳回反诉原告丛海燕的其他反诉请求。案件受理费1000元(原告已预交),由被告丛海燕负担。反诉费9852元(丛海燕预交25500元),由反诉被告李玉民、郭春影负担6977元,反诉原告丛海燕自行负担2875元,其余15648元退还反诉原告丛海燕。”

重审判决遭到强烈质疑

对于宽城区法院的重审判决,李玉民、郭春影不服,已经上诉到长春市中级法院。在见到记者时,李玉民对此判决表示强烈的不满和愤怒。他说:这么简单的案子,审判长张成玉一审就是三年,时间跨度之大,令人震惊!其枉法裁判已经到了令人发指的程度。他气氛的说:

                         同一个人作证出现了三个版本

——宽城区法院法官张成玉在帮助丛海燕抢夺他人财产。在郭春影、李玉民与丛海燕签订的租赁合同中,早已明确了租赁物为坐落于黑水路56号房屋及一楼门市房四间,并约定如有不可预见的政府行为拆除等,被上诉人丛海燕不负责赔偿损失。丛海燕提供的张绍道的证明复印件上加盖长春市宽城区南广街道办事处的公章,只证明张绍道的身份是原黑水路管委会主任,其上加盖的长春市宽城区市容环境卫生管理局(区城市管理行政执法局)的公章,只证实黑水路改造由黑水路管委会负责组织实施。丛海燕从未提供相关部门的证明证实四个门市房作为违章建筑被拆除,只是进行了改造。而张绍道的证明前后出现了三个版本,显然有造假的嫌疑。但是宽城区法院法官张成玉却罔顾事实,声称“丛海燕租赁的四个门市房已经作为违章建筑被拆除”,“丛海燕在租赁合同履行过程中,以城建宾馆名义对四个门市房(门斗)报批了手续,进行了重建,与李玉民、郭春影无关,故原告李玉民、郭春影请求被告丛海燕从四个门市房(门斗)中迁出并给付使用费的诉讼请求不予支持。”这不是明晃晃的帮助对方抢夺他人财产吗?这四个门市房,丛海燕是从我们手里租来的房屋,并且以从我们手里租来的房屋(城建宾馆)的名义报批的手续(如果真有手续的话),而城建宾馆所用的房屋却是我们的合法财产,他们凭什么依此办理报批手续?四个门市房是我们的财产,如果政府要拆除必须给我们下达拆除通知书,李北松、丛海燕并不是房主,凭什么就私自做主?又私自办理所谓的报批手续?这不是恶意侵占他人财产吗?法官审案应该依法办案,却置这些违法甚至犯罪行为于不顾,硬是将我们的门市房判给他人,这恐怕不仅仅是帮助他人抢夺财产,更涉嫌渎职犯罪!

——依据合同,房东不应承担租户装修损失赔偿责任。双方签订的《房屋租赁合同》第3条明确约定,租户丛海燕可以装修,但是合同期满应当恢复原样,据此,房东一方不应当承担赔偿责任。另外,依据《补充协议》,在原租赁合同期限届满后,租户丛海燕不继续承租,房屋装修归丛海燕。空调器不属于装修范围,是可搬动设备,丛海燕应自行拆除。

——合同期满不再续约合法,法院强判“缔约过失”属于枉法裁判。《补充协议》第三条明确约定:“原合同期满后,如乙方继续承租,原房租不变,屋内装潢设施归乙方。”但是,《补充协议》只是一个不定期租赁合同。我国合同法规定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。依照法律规定,对于不固定合同,当事人可随时解除,不属违约行为。而且,该协议并没有约定双方必须续约或将要续约,怎么能据此认定出租方“缔约过失”呢?何况,该房屋的产权是我们的,我们既没有许诺对方此房租给他们20年,更没有许诺不将该房屋出售,当有人要买的时候,我们在租赁期满后出卖,是天经地义的,是合法的。重审法官罔顾这些法律常识,硬判我们“缔约过失”,并据此判决我们赔偿对方巨额赔偿,这是明晃晃的枉法判决!因为法官的枉法裁判,给我们造成了巨大的经济损失和精神损失,我们一定要追究法官的责任!

吉林省一位知名律师针对此案说:所谓的缔约过失是指在合同订立过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务,而使另一方的信赖利益损失,应承担民事责任。《合同法》第42条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(1)假借订立合同,恶意进行磋商;(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(3)有其他违背诚实信用原则的行为。“缔约过失“的主要特征是虚假、恶意、隐瞒。但是,从李玉民案看,其根本就不能算是“缔约过失“,李玉民与对方签订《补充协议》的目的是为了抵押贷款,不存在虚假、恶意、隐瞒问题,当然也就谈不上“缔约过失“。《补充协议》第三条看上去,房主似乎有续约之意,但是并不明确,也不能据此认定“缔约过失“。

据悉,李玉民上诉后,长春市中级法院近日将开庭审理,能否公正审判,媒体将继续关注。(记者劲松 洪水)


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